Après un décès, un enfant reste parfois dans la maison familiale, ou un héritier s’installe dans le logement vide. Cela peut être pratique, mais soulève des questions d’accès, de frais et de partage. Être cohéritier ne donne pas un pouvoir illimité de réserver le logement à son seul usage. Inversement, l’occupation n’est pas nécessairement illicite et ne donne pas automatiquement droit à une indemnité mensuelle fixe. Commencez par la propriété, les droits d’habitation existants et les accords antérieurs. Les intéressés peuvent ensuite organiser de façon vérifiable l’usage temporaire et un éventuel rachat.
Sources (5)
Sur cette page
1. Vérifiez qui est propriétaire et à quel titre la personne habite les lieux
Examinez le testament, le certificat d’hérédité et les données de propriété. Tous les héritiers ne deviennent pas copropriétaires du logement après le décès. Dans le partage légal, le survivant reçoit les biens et les enfants détiennent en principe des créances pécuniaires. Si le logement appartenait déjà en partie à autrui, seule la quote-part du défunt entre dans la succession. Faites donc d’abord établir qui décide du logement avant d’exiger entre héritiers un accès, une vente ou une indemnité.
L’occupant peut être héritier mais aussi locataire, copropriétaire ou usufruitier. Un droit testamentaire d’habitation exige une lecture distincte. Les accords déjà conclus par le défunt peuvent aussi rester pertinents. Demandez le contrat et les données de paiement plutôt que de vous fier uniquement à l’inscription à l’adresse. Une domiciliation ne prouve à elle seule ni propriété ni droit locatif. Une situation juridique existante ne disparaît pas automatiquement parce que d’autres parents préfèrent vendre. Dressez la liste des documents invoqués par l’occupant et demandez les annexes manquantes. Notez les faits reconnus et l’interprétation contestée des accords.
2. Distinguez droit temporaire d’habitation et simple usage commun
L’article 4:28 BW accorde sous conditions à l’époux six mois de continuation de l’usage du logement et du mobilier. Une protection comparable peut concerner d’autres personnes ayant fait ménage commun avec le défunt jusqu’au décès. Le logement et l’usage antérieur doivent remplir les conditions légales. Ce droit temporaire diffère de l’autorisation donnée par les cohéritiers pour une occupation ultérieure. Faites aussi vérifier si un survivant peut demander à temps un usufruit de subsistance.
Pour un logement commun, l’article 3:169 BW s’applique : chaque indivisaire peut en principe utiliser le bien dans la mesure compatible avec les droits des autres et sans régime dérogatoire. Détenir une clé ne permet donc pas à un héritier de décider seul de tout. Précisez si d’autres veulent aussi utiliser les lieux, ont besoin d’y accéder pour les documents ou souhaitent préparer la vente. Respectez la vie privée de l’occupant et organisez concrètement les visites.
3. Établissez une convention temporaire d’usage avec une échéance
Discutez des occupants, des espaces utilisés et de la durée de l’accord. Consignez l’organisation des visites, expertises, travaux d’entretien et accès aux biens entreposés. Indiquez qui garde les clés et comment prendre rendez-vous. Une convention temporaire peut par exemple être liée à une date précise de décision sur le rachat. Précisez aussi si elle affecte les prétentions relatives à la période antérieure ou s’applique uniquement à compter de sa signature. Décrivez comment les parties se joignent lorsqu’un accès immédiat est nécessaire pour une fuite ou une autre panne. Un interlocuteur fixe et un suppléant joignable rendent l’accord praticable.
Les indivisaires peuvent convenir de l’usage et de l’administration ; à défaut d’accord, une organisation peut être demandée sous conditions au juge cantonal selon l’article 3:168 BW. Elle vise à organiser l’usage, sans partager automatiquement toute la succession. Formulez concrètement le litige : quelqu’un refuse-t-il l’accès à un expert, les frais sont-ils incertains ou manque-t-il une échéance ? Un arrangement limité peut apaiser le règlement en cours sans résoudre immédiatement toutes les questions de propriété.
4. Appréciez l’indemnité d’occupation sans automatisme
Lorsqu’un héritier utilise le logement à l’exclusion des autres indivisaires, une indemnité pour la privation d’usage et de jouissance peut être envisagée. La relation juridique est aussi régie par la raison et l’équité. Les accords existants, l’accès effectif et le comportement des intéressés peuvent changer la réponse. Aucun pourcentage légal général n’est payable pour tout logement hérité dès le jour du décès. Justifiez tant la prétention que la date de départ souhaitée.
En février 2026, le tribunal de Noord-Holland a rejeté une indemnité demandée parce que l’usage avait été concerté avec les autres et qu’un autre héritier utilisait lui aussi effectivement le logement. Cette décision dépendait des faits concrets. Elle ne signifie pas que tout occupant peut rester gratuitement dès qu’une clé est disponible quelque part. Conservez les messages sur l’accès, les demandes d’usage et les accords conclus. Précisez aussi si le montant proposé est provisoire, à qui et sur quel compte il doit être payé. Tenez un relevé des périodes discutées. Distinguez séjour effectif, usage commun proposé et accès refusé ; ces événements peuvent être interprétés différemment et méritent leurs propres preuves.
5. Répartissez les charges et les travaux de manière vérifiable
Distinguez consommations, charges de propriétaire, paiements hypothécaires et entretien. Convenez de qui paie énergie et eau et des dépenses communes avancées. L’article 3:172 BW relie la contribution aux actes accomplis avec les pouvoirs nécessaires et aux quotes-parts, sauf autre régime. Cela exige davantage qu’une pile de factures présentée après coup. L’occupant qui paie tout n’acquiert pas automatiquement une quote-part de propriété supérieure. Conservez pour chaque paiement date, objet, autorisation et preuve. Envoyez périodiquement le même état de frais à tous. Isolez les postes contestés et demandez une réponse ciblée, pour qu’un désaccord sur une facture n’empêche pas de voir les autres paiements.
Pour l’entretien courant, la conservation et les actes ne pouvant attendre, l’article 3:170 BW peut permettre d’agir seul si nécessaire. Une nouvelle cuisine ou une extension n’est pas automatiquement autorisée de ce fait. La même décision de Noord-Holland montre que des frais de transformation non autorisés ne peuvent être simplement reportés sur la succession. Signalez immédiatement une réparation urgente et limitez-la au nécessaire. Pour les projets plus importants, fixez à l’avance pouvoir, budget, financement et éventuelle indemnisation.
6. Préparez un rachat avec financement et transfert
Si l’occupant veut reprendre le logement, discutez ensemble de l’évaluation et de l’exécution. La valeur de partage ne découle pas automatiquement de la valeur WOZ utilisée pour les droits de succession. Fixez date de référence, expert, décompte hypothécaire et éventuelles imputations. Dire qu’une banque financera probablement n’est pas encore un rachat exécuté. Précisez les pièces nécessaires, la date à laquelle il faut être fixé et les conséquences d’un abandon final de la reprise. Maintenez la convention d’usage pendant l’exécution.
Pour un bien soumis à publicité foncière, l’acte notarié de partage et son inscription comptent. Un accord interne faisant supporter désormais toutes les charges hypothécaires à un héritier ne libère pas automatiquement les autres débiteurs envers le prêteur. Discutez donc expressément d’une éventuelle libération de responsabilité solidaire et des conditions du transfert. Exemple fictif : une fille peut racheter les parts familiales, mais la banque décide plus tard. Un délai de financement et une voie de vente convenus évitent aux autres d’attendre sans échéance claire.
7. En cas de blocage, choisissez une procédure ciblée
En l’absence de solution définitive, un indivisaire peut en principe demander le partage. L’article 3:185 BW permet au juge d’en ordonner les modalités ou de le fixer lui-même, par exemple par attribution ou vente. Il existe des limitations légales et des possibilités de report sous conditions. Un intérêt à rester habiter ne donne donc pas automatiquement un veto permanent contre le partage. Inversement, une simple lettre d’un cohéritier en colère ne suffit pas à entraîner l’expulsion.
En cas d’urgence, faites examiner la mesure nécessaire et qui est habilité à agir, surtout si un exécuteur ou liquidateur intervient. Ne changez pas arbitrairement les serrures et n’enlevez pas de biens pour contraindre l’autre à vendre. Apportez au conseiller titres de propriété, accords, messages sur l’accès, relevés des frais et proposition concrète. La procédure doit correspondre au résultat demandé : organiser l’usage temporaire, apprécier un paiement ou mettre définitivement fin à l’indivision. Cela évite de fondre différents problèmes dans une demande imprécise.
Questions fréquentes
Un enfant vivant sur place doit-il partir immédiatement après le décès ?
Pas automatiquement. Examinez propriété, éventuel bail, droits testamentaires et éventuelle continuation de six mois de l’usage selon l’article 4:28 BW. Cette protection ne s’applique que si les conditions sont remplies.
Puis-je toujours exiger la moitié du loyer de marché ?
Non. L’existence, le montant et la date de départ d’une indemnité d’occupation exigent tous un examen. Exclusion effective, accords, raison et équité jouent un rôle ; il n’existe pas de formule générale fixe.
Un rachat est-il terminé dès l’accord sur la valeur du logement ?
Non. Il faut aussi organiser paiement, dettes, financement, éventuelle libération par la banque et exécution notariale. Consignez les conséquences d’un échec du financement ou du transfert.
Sources
Ces sources concernent cette page. Pour votre dossier, vérifiez les règles en vigueur et vos documents.
- Rechtbank Noord-Holland — ECLI:NL:RBNHO:2026:1723 Consulté le: 2026-10-23
- Tweede Kamer — onderzoek Draagvlak voor de legitieme portie Consulté le: 2026-10-23
- Hoge Raad — ECLI:NL:HR:2023:1722 Consulté le: 2026-10-23
- Belastingdienst — Ik erf een koopwoning Consulté le: 2026-10-23
- Burgerlijk Wetboek Boek 3 — gemeenschap Consulté le: 2026-10-23
Vérification juridique
Pas encore vérifié juridiquementCette version n’a pas encore été examinée par un juriste ou un avocat. La vérification des sources et la révision du texte ne constituent pas une validation juridique.
Rédaction Droit des successions aux Pays-Bas
Nous relions les explications aux sources et consignons les modifications ciblées. Une vérification juridique n’est attribuée qu’à la version effectivement examinée, avec un véritable réviseur, une date et un périmètre. La vérification humaine de ces articles reste à effectuer.
Ricardo van der Spoel
Responsabilité éditoriale · Organisation éditoriale et technique