Un héritier estime une maison beaucoup plus chère qu’un autre. Ou un parent souhaite reprendre l’entreprise à un montant que les autres ne peuvent vérifier. Un conflit d’évaluation devient plus clair lorsqu’on établit d’abord l’objectif du calcul. La déclaration de succession, le partage des biens communs et le calcul d’une créance peuvent reposer sur des bases différentes. Un expert a donc besoin d’une mission claire. Ce guide présente l’approche d’une succession néerlandaise et les choix à consigner avant tout accord.
Sources (5)
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1. Déterminez d’abord la prétention calculée
Déterminez si les héritiers sont propriétaires ensemble du bien à partager. Dans le partage légal, le survivant reçoit les biens et les enfants obtiennent en principe des créances pécuniaires. Leur calcul diffère du cas d’un logement que trois enfants héritent ensemble et partagent plus tard. Un legs, une réserve héréditaire ou un usufruit peut aussi poser ses propres questions d’évaluation. Demandez un relevé du fondement juridique avant que chacun défende un montant différent.
Vérifiez ensuite ce qui appartient réellement à la succession. Le logement peut n’avoir appartenu que partiellement au défunt ; des dettes ou accords avec un copropriétaire peuvent correspondre à cette propriété. Distinguez la quote-part dans un bien, la valeur du bien entier et le montant restant après dettes. Une estimation immobilière ne prouve pas la part nette reçue par quelqu’un. Il faut aussi connaître les autres biens, obligations et comptes entre intéressés. Utilisez une ligne distincte pour chaque quote-part de propriété et chaque dette. Indiquez la source du montant pour permettre aux autres de refaire le calcul sans parcourir d’abord toutes les annexes.
2. Choisissez une date de référence adaptée au partage
Pour évaluer les biens communs lors du partage, le principe est la date du partage. Les parties peuvent convenir d’une autre date ; la raison et l’équité peuvent aussi justifier une dérogation. La date du décès n’est donc pas automatiquement décisive pour le rachat ultérieur d’un cohéritier. Gardez côte à côte l’inventaire au décès et l’évaluation pour un partage ultérieur. Les changements intervenus doivent pouvoir être suivis dans les comptes.
En décembre 2023, la Cour suprême a précisé le fonctionnement lorsque le juge fixe le partage. En principe, la date du jugement vaut alors date de partage. En appel, il importe de savoir si le partage fixé est lui aussi remis en cause ou uniquement l’évaluation. Attendre simplement l’exécution notariale ne déplace pas automatiquement la date de référence. Dans une procédure en cours, faites examiner le dispositif et les griefs invoqués avant de commander une nouvelle expertise coûteuse.
3. Traitez séparément la valeur fiscale du logement
Les droits de succession obéissent à leurs propres règles d’évaluation. Selon l’administration fiscale, pour un logement, il est possible de choisir entre la valeur WOZ de l’année du décès et celle de l’année suivante. Des situations particulières peuvent produire un résultat différent. Ce choix fiscal ne fixe pas automatiquement le prix de rachat civil entre héritiers. Précisez donc pour chaque valeur si elle sert à l’impôt, à une proposition de partage ou à une autre prétention. Évitez un document mélangeant ces objectifs sans les nommer.
Une hypothèque doit aussi être traitée soigneusement. L’expert évalue le bien ; la dette et sa répartition interne nécessitent un calcul distinct. Apportez les données actuelles du prêt et les remboursements effectués, sans déduire deux fois la même dette. En cas de location, de bail emphytéotique ou d’usufruit, précisez les droits existants et les bases du calcul concerné. En cas de doute, demandez une explication fiscale et une explication civile sur les mêmes faits, avec des conclusions distinctes pour chaque objectif.
4. Donnez une mission claire à un expert indépendant
Choisissez ensemble qui réalise l’estimation et quelles compétences sont nécessaires. Un expert immobilier local peut convenir pour un logement ; des actions ou une entreprise exigent d’autres connaissances et données. Consignez la date de référence, les droits à examiner, l’accès au bien, les pièces disponibles et la répartition des frais. Donnez à chaque intéressé la même possibilité de fournir des informations factuelles. Faites aussi noter les données manquantes et les hypothèses utilisées de ce fait dans le rapport. Joignez une liste commune de questions et faites confirmer à l’expert qu’elles relèvent de sa mission. Envoyez tout complément ultérieur simultanément à tous.
Décidez à l’avance si le rapport est seulement consultatif ou si les parties veulent être liées par l’évaluation. Une mission commune ne rend pas automatiquement tout résultat contraignant. Inversement, un accord contraignant clair ne peut être ignoré pour simple déception. Prévoyez la correction des erreurs factuelles, la possibilité de poser des questions sur un projet et les litiges exclus de la mission. L’expert ne détermine pas automatiquement qui est héritier ou qui doit juridiquement supporter une dette.
5. Étayez les objections par des données vérifiables
Une objection utile précise quelle hypothèse ou quel calcul est erroné. Pour un logement, il peut s’agir de la surface, de l’entretien, d’un droit locatif existant, des biens comparables ou de l’état retenu à la date de référence. Joignez des pièces : mesurage, photos, contrat ou correspondance pertinente. Dire seulement qu’un agent immobilier ne comprend pas le quartier aide moins qu’une différence concrète de caractéristiques. Demandez d’abord une explication ou une correction avant de commander une seconde étude complète. Présentez pour chaque objection la donnée contestée, votre preuve et la correction demandée. Signalez lorsqu’une différence est seulement une autre hypothèse et non une erreur de calcul.
Pour les actifs professionnels, dettes, prévisions de bénéfices, dépendance envers le défunt et accords de continuation méritent attention. Valeur comptable et valeur économique peuvent diverger. Pour le mobilier, distinguez l’importance affective d’une valeur de vente justifiée. Un ancien reçu d’achat ne prouve pas la valeur actuelle. Faites chiffrer séparément un élément contesté et recherchez un accord limité à son sujet. Le règlement entier ne doit ainsi pas s’arrêter parce qu’un tableau ou une créance fait encore débat.
6. Traitez ensemble valeur, frais et usage
Entre décès et partage peuvent apparaître loyers, frais d’entretien, primes d’assurance et remboursements de capital. Inscrivez-les dans un décompte distinct avec justificatifs et identité du payeur. Un héritier occupant le logement peut aussi devoir une indemnité d’occupation ; cette question diffère de la valeur marchande du logement. Des travaux effectués de sa propre initiative ne donnent pas non plus, sans examen, droit au remboursement de chaque facture ou à toute la hausse de valeur.
Exemple fictif : trois enfants veulent attribuer le logement à l’un d’eux. Ils choisissent ensemble une date récente et font réaliser une expertise indépendante. Ils décomptent ensuite séparément l’hypothèque et les avances justifiées. Le repreneur doit encore démontrer la faisabilité du financement et de la libération des autres d’une éventuelle responsabilité solidaire. Un accord sur le seul montant de l’expertise ne règle pas ces questions. Consignez donc aussi paiement, transfert et solution de repli en cas d’échec du financement.
7. Préparez une décision ou un partage judiciaire
Si la concertation échoue, l’article 3:185 BW permet au juge d’ordonner les modalités du partage ou de fixer le partage lui-même. Une attribution contre indemnité et une vente peuvent notamment être envisagées. Toute différence entre deux expertises n’exige pas une expertise judiciaire. Précisez la décision nécessaire, l’enjeu financier et pourquoi les données disponibles ne suffisent pas. Le juge met en balance les intérêts et n’est pas lié sans limite par chaque détail proposé pour le partage.
Pour le conseil, apportez testament, inventaire, rapports antérieurs, mission d’expertise, données du prêt et objections concrètes. Conservez aussi les accords sur le caractère contraignant ou une date antérieure ; ils peuvent fortement déterminer le débat. Ne signez un décompte final avec décharge définitive qu’après avoir compris les valeurs et éléments inconnus qui y sont intégrés. Si le partage est déjà exécuté, sa contestation obéit à ses propres conditions et délais. Un prix de vente ultérieur plus élevé ne rend pas automatiquement le partage antérieur invalide. Établissez aussi une courte liste des points déjà convenus. Montrez le montant ou le choix restant ouvert pour y concentrer conseil et concertation.
Questions fréquentes
Mon frère doit-il me racheter ma part à la valeur WOZ ?
Pas automatiquement. Les règles fiscales WOZ ne fixent pas à elles seules le prix de rachat interne. Examinez le fondement juridique, les accords antérieurs et la valeur et la date adaptées à ce partage.
Quelle date s’applique si le procès sur le partage dure longtemps ?
En cas de fixation judiciaire, c’est en principe la date de la décision. Les accords, la raison et l’équité et l’étendue de l’appel peuvent changer la réponse. Faites examiner les décisions concrètes.
Puis-je refuser une expertise commune parce que le résultat me déçoit ?
Le mécontentement seul ne suffit pas. Vérifiez si un caractère contraignant a été convenu et identifiez des erreurs concrètes ou des hypothèses inexactes. Les possibilités de contester une évaluation contraignante exigent un examen distinct.
Sources
Ces sources concernent cette page. Pour votre dossier, vérifiez les règles en vigueur et vos documents.
- Hoge Raad — ECLI:NL:HR:2023:1722 Consulté le: 2026-10-23
- Rechtbank Noord-Holland — ECLI:NL:RBNHO:2026:1723 Consulté le: 2026-10-23
- Belastingdienst — Waarde erfenis voor de erfbelasting Consulté le: 2026-10-23
- Waarderingskamer — WOZ en rijksbelastingen Consulté le: 2026-10-23
- Burgerlijk Wetboek Boek 3 — gemeenschap Consulté le: 2026-10-23
Vérification juridique
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Rédaction Droit des successions aux Pays-Bas
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