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Tras una muerte, a veces un hijo sigue en casa de sus padres o un heredero ocupa la vivienda vacía. Puede resultar práctico, pero plantea acceso, gastos y partición. Ser coheredero no permite reservarla ilimitadamente para uno mismo. Tampoco habitarla es ilícito sin más ni genera automáticamente una mensualidad fija. Empiece por propiedad, derechos de habitación y acuerdos. Después pueden regularse de forma comprobable uso temporal y posible adquisición de cuotas.
Fuentes (5)
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1. Compruebe propietario y fundamento de ocupación
Examine testamento, declaración de herederos y datos de propiedad. No todo heredero es copropietario tras fallecer. En la distribución legal, el superviviente recibe bienes y los hijos en principio créditos. Si la vivienda ya pertenecía parcialmente a otro, solo entra la cuota del fallecido. Determine primero quién decide antes de exigir acceso, venta o compensación.
El ocupante puede ser también arrendatario, copropietario o usufructuario. Un derecho testamentario exige lectura separada. También pueden seguir importando acuerdos del fallecido. Pida contrato y pagos en lugar de basarse solo en empadronamiento, que no prueba propiedad ni alquiler. Una posición existente tampoco desaparece porque otros prefieran vender. Liste documentos invocados, pida anexos ausentes y distinga hechos reconocidos e interpretación discutida.
2. Distinga habitación temporal y uso compartido ordinario
El artículo 4:28 BW concede bajo condiciones al cónyuge seis meses de uso continuado de vivienda y mobiliario. Puede haber protección similar para quienes compartían hogar hasta el fallecimiento. Vivienda y uso anterior deben cumplir requisitos. Difiere del permiso posterior de coherederos. Examine también si el superviviente puede pedir a tiempo usufructo legal de sustento.
En vivienda común rige el artículo 3:169 BW: en principio cada comunero puede usarla si es compatible con los derechos ajenos y no hay otra regla. Tener llave no permite decidir todo. Aclare si otros quieren usar, acceder para archivos o preparar venta. Respete intimidad del ocupante y acuerde visitas de forma práctica.
3. Pacte uso temporal con una fecha final
Acuerde ocupantes, habitaciones y duración. Regule visitas de compradores, tasaciones, mantenimiento y acceso a bienes guardados. Identifique llaves y cómo concertar visitas. Puede vincularse el uso a una fecha concreta para decidir adquisición. Indique si afecta a derechos anteriores o solo desde firma. Defina contacto para acceso urgente por fuga u otra avería, con contacto principal y suplente localizables.
Los comuneros pueden pactar uso y gestión; sin acuerdo puede solicitarse bajo condiciones regulación cantonal según el artículo 3:168 BW. Ordena uso, no reparte automáticamente toda la herencia. Concrete si se niega entrada al tasador, hay gastos confusos o falta fecha final. Una regulación limitada puede dar tranquilidad mientras continúa la liquidación sin resolver de inmediato toda la propiedad.
4. Valore compensación de uso sin automatismos
Si un heredero ocupa excluyendo a los demás, puede corresponder compensación por uso y disfrute perdidos. La relación también se rige por razonabilidad y equidad. Importan acuerdos, acceso real y conducta. No hay porcentaje legal general pagadero en toda vivienda heredada desde el fallecimiento. Fundamente existencia y fecha inicial pretendida.
El Rechtbank Noord-Holland rechazó en febrero de 2026 una compensación porque se había acordado el uso y otro heredero utilizaba realmente la vivienda. Se basó en hechos concretos. No permite a todo ocupante quedarse gratis por existir una llave. Guarde mensajes de acceso, peticiones y acuerdos. Indique si la cifra propuesta es provisional, destinatario y cuenta. Enumere períodos; distinga residencia real, uso compartido ofrecido y acceso negado, que pueden interpretarse de forma distinta y necesitan pruebas propias.
5. Reparta gastos y reformas de forma comprobable
Separe consumos, cargas de propiedad, hipoteca y mantenimiento. Acuerde energía, agua y anticipos comunes. El artículo 3:172 BW vincula aportaciones a actos autorizados y cuotas salvo otra regulación. Exige más que facturas posteriores. Pagar todo no aumenta automáticamente la propiedad. Lleve fecha, finalidad, autorización y prueba. Comparta periódicamente la misma relación de costes con todos. Separe partidas discutidas y pida respuesta concreta para que una factura no oculte los demás pagos.
El artículo 3:170 BW puede permitir actuar solo, si hace falta, para mantenimiento ordinario, conservación y actos inaplazables. No autoriza automáticamente nueva cocina o ampliación. La misma sentencia muestra que reformas no autorizadas no se cargan sin más a la herencia. Comunique de inmediato reparación urgente y limítela a lo necesario. Para planes mayores fije antes facultad, presupuesto, financiación y posible reembolso.
6. Prepare adquisición con financiación y entrega
Si el ocupante quiere adquirir la vivienda, trate valor y ejecución juntos. El valor de partición no sigue automáticamente WOZ fiscal. Fije fecha, tasador, liquidación hipotecaria y compensaciones. Decir que el banco probablemente financiará no ejecuta la adquisición. Defina documentos, fecha para aclarar y alternativa si fracasa. Mantenga vigente el uso mientras se ejecuta.
Para inmuebles importan escritura notarial de partición e inscripción. Acordar internamente que un heredero paga toda la hipoteca no libera automáticamente a otros frente al prestamista. Trate expresamente posible liberación de responsabilidad solidaria y condiciones de entrega. Ejemplo ficticio: una hija puede compensar a familiares, pero el banco decide después. Un plazo de financiación y vía de venta evitan espera indefinida.
7. Elija procedimiento concreto ante bloqueo
Si no llega solución definitiva, un comunero puede en principio pedir partición. El artículo 3:185 BW permite ordenar cómo repartir o fijarlo, por adjudicación o venta, por ejemplo. Existen restricciones y aplazamiento bajo condiciones. Querer quedarse no da veto permanente. Tampoco una carta de un coheredero enfadado produce por sí sola desalojo.
Ante urgencia, examine medida y legitimación, especialmente si hay albacea o liquidador. No cambie cerraduras ni retire pertenencias por su cuenta para forzar venta. Lleve propiedad, acuerdos, mensajes de acceso, costes y propuesta concreta al asesor. El procedimiento debe corresponder al resultado: regular uso temporal, valorar pagos o extinguir comunidad. Evita diluir distintos problemas en una pretensión confusa.
Preguntas frecuentes
¿Debe salir inmediatamente un hijo que vivía allí?
No automáticamente. Examine propiedad, posible alquiler, derechos testamentarios y posible uso continuado de seis meses según el artículo 4:28 BW. Solo protege si se cumplen requisitos.
¿Puedo exigir siempre la mitad del alquiler de mercado?
No. Existencia, importe y fecha inicial requieren examen. Exclusión real, acuerdos y razonabilidad y equidad importan; no hay fórmula general fija.
¿Termina la adquisición al acordar el valor?
No. Deben organizarse pago, deudas, financiación, posible liberación bancaria y ejecución notarial. Documente qué ocurre si falla financiación o entrega.
Fuentes
Estas fuentes corresponden a esta página. Para un caso concreto, comprueba las normas vigentes y tus documentos.
- Rechtbank Noord-Holland — ECLI:NL:RBNHO:2026:1723 Consultado: 2026-10-23
- Tweede Kamer — onderzoek Draagvlak voor de legitieme portie Consultado: 2026-10-23
- Hoge Raad — ECLI:NL:HR:2023:1722 Consultado: 2026-10-23
- Belastingdienst — Ik erf een koopwoning Consultado: 2026-10-23
- Burgerlijk Wetboek Boek 3 — gemeenschap Consultado: 2026-10-23
Revisión jurídica
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Redacción Derecho sucesorio en los Países Bajos
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