Nach einem Todesfall bleibt manchmal ein Kind im Elternhaus wohnen oder ein Erbe zieht in die leer stehende Immobilie. Das kann praktisch sein, wirft aber Fragen zu Zugang, Kosten und Auseinandersetzung auf. Miterbe zu sein verleiht keine unbegrenzte Befugnis, die Immobilie für sich zu reservieren. Gleichzeitig ist Bewohnung nicht ohne Weiteres rechtswidrig, und es besteht nicht automatisch Anspruch auf einen festen Monatsbetrag. Beginnen Sie mit Eigentum, bestehenden Wohnrechten und früheren Vereinbarungen. Anschließend können Beteiligte vorübergehende Nutzung und mögliche Auszahlung nachvollziehbar regeln.
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1. Prüfen Sie Eigentümer und Rechtsgrund der Bewohnung
Prüfen Sie Testament, Erbnachweis und Eigentumsangaben. Nicht jeder Erbe ist nach dem Tod Miteigentümer der Immobilie. Bei gesetzlicher Nachlassverteilung erhält der Überlebende die Gegenstände und haben Kinder grundsätzlich Geldforderungen. Gehörte die Immobilie bereits teilweise einem anderen, umfasst der Nachlass nur den Anteil des Verstorbenen. Lassen Sie also zunächst die Zuständigkeit für die Immobilie feststellen, bevor Erben untereinander Zugang, Verkauf oder Entschädigung verlangen.
Der Bewohner kann neben seiner Erbenstellung auch Mieter, Miteigentümer oder Nießbrauchsberechtigter sein. Ein testamentarisches Wohnrecht verdient gesonderte Prüfung. Auch Vereinbarungen des Verstorbenen können relevant bleiben. Verlangen Sie Vertrag und Zahlungsangaben, statt allein von der Anmeldung an der Anschrift auszugehen. Eine Adressregistrierung allein beweist weder Eigentum noch Mietrecht. Eine bestehende Rechtsstellung entfällt auch nicht automatisch, weil andere Angehörige lieber verkaufen möchten. Erstellen Sie eine Übersicht der Unterlagen, auf die sich der Bewohner beruft, und fordern Sie fehlende Anlagen an. Notieren Sie anerkannte Tatsachen und streitige Auslegung der Vereinbarungen.
2. Unterscheiden Sie vorübergehendes Wohnrecht und gewöhnliche Mitbenutzung
Artikel 4:28 BW gewährt dem Ehegatten unter Bedingungen sechs Monate fortgesetzte Nutzung von Wohnung und Hausrat. Vergleichbarer Schutz kann für andere gelten, die bis zum Tod mit dem Verstorbenen einen gemeinsamen Haushalt führten. Immobilie und frühere Nutzung müssen die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllen. Dieses vorübergehende Recht ist etwas anderes als die Zustimmung von Miterben zu späterer Bewohnung. Lassen Sie auch prüfen, ob ein Überlebender rechtzeitig Versorgungsnießbrauch verlangen kann.
Bei einer gemeinschaftlichen Immobilie gilt Artikel 3:169 BW: Jeder Teilhaber darf den Gegenstand grundsätzlich nutzen, soweit dies mit den Rechten anderer vereinbar ist und keine abweichende Regelung gilt. Ein Schlüssel bedeutet daher nicht, dass ein Erbe alle Entscheidungen allein treffen darf. Verdeutlichen Sie, ob andere ebenfalls nutzen wollen, Zugang für Verwaltungsunterlagen benötigen oder den Verkauf vorbereiten wollen. Achten Sie dabei die Privatsphäre des Bewohners und vereinbaren Sie Besuche praktisch.
3. Treffen Sie eine vorläufige Nutzungsregelung mit Endpunkt
Besprechen Sie Bewohner, genutzte Räume und Geltungsdauer. Halten Sie die Organisation von Besichtigungen, Gutachten, Instandhaltung und Zugang zu gelagerten Gegenständen fest. Benennen Sie Schlüsselinhaber und Terminvereinbarung. Eine vorläufige Regelung kann etwa an einen konkreten Entscheidungstermin zur Auszahlung geknüpft sein. Schreiben Sie auch auf, ob sie Ansprüche für frühere Zeiträume betrifft oder nur ab Unterzeichnung gilt. Beschreiben Sie außerdem die Erreichbarkeit, wenn wegen eines Lecks oder einer anderen Störung sofortiger Zugang nötig ist. Ein fester Ansprechpartner und ein erreichbarer Ersatz machen die Vereinbarung umsetzbar.
Teilhaber können Nutzung und Verwaltung vereinbaren; fehlt Einigkeit, kann unter Bedingungen eine Regelung durch den Kantonrechter nach Artikel 3:168 BW beantragt werden. Ziel ist die Ordnung der Nutzung, nicht automatisch die Auseinandersetzung des gesamten Nachlasses. Formulieren Sie den Streit konkret: Verweigert jemand einem Gutachter Zugang, bestehen unklare Kosten oder fehlt ein Enddatum? Eine begrenzte Regelung kann während der weiteren Abwicklung Ruhe schaffen, ohne alle Eigentumsfragen sofort zu lösen.
4. Prüfen Sie eine Nutzungsentschädigung ohne Automatismus
Nutzt ein Erbe die Immobilie unter Ausschluss anderer Teilhaber, kann eine Entschädigung für entgangene Nutzung und Vorteile infrage kommen. Das Rechtsverhältnis wird auch durch Treu und Glauben bestimmt. Bestehende Vereinbarungen, tatsächlicher Zugang und Verhalten der Beteiligten können Unterschiede machen. Es gibt keinen allgemeinen gesetzlichen Prozentsatz, der bei jeder geerbten Immobilie sofort ab Todestag zu zahlen wäre. Begründen Sie sowohl Anspruch als auch gewünschten Beginn.
Das Gericht Noord-Holland lehnte im Februar 2026 eine verlangte Entschädigung ab, weil die Nutzung mit anderen abgestimmt war und auch ein anderer Erbe die Immobilie tatsächlich nutzte. Diese Entscheidung betraf die konkreten Tatsachen. Sie bedeutet nicht, dass jeder Bewohner kostenlos bleiben darf, sobald irgendwo ein Schlüssel verfügbar ist. Bewahren Sie Nachrichten zu Zugang, Nutzungsanfragen und Vereinbarungen auf. Halten Sie auch fest, ob ein vorgeschlagener Betrag vorläufig ist und wem auf welches Konto er zu zahlen ist. Führen Sie eine Übersicht der besprochenen Zeiträume. Unterscheiden Sie tatsächlichen Aufenthalt, angebotene Mitnutzung und verweigerten Zugang; diese Ereignisse können unterschiedlich ausgelegt werden und verdienen eigene Nachweise.
5. Verteilen Sie Lasten und Umbaukosten nachvollziehbar
Trennen Sie Verbrauchskosten, Eigentümerlasten, Hypothekenzahlungen und Instandhaltung. Vereinbaren Sie, wer Energie und Wasser bezahlt und welche gemeinsamen Ausgaben vorgestreckt werden. Artikel 3:172 BW knüpft den Beitrag an befugt vorgenommene Handlungen und die Anteile, sofern keine andere Regelung gilt. Das verlangt mehr als nachträglich einen Rechnungsstapel vorzulegen. Ein Bewohner, der alles bezahlt, erhält dadurch nicht automatisch einen größeren Eigentumsanteil. Bewahren Sie eine Übersicht mit Datum, Zweck, Zustimmung und Beleg jeder Zahlung auf. Senden Sie allen Beteiligten regelmäßig dieselbe Kostenaufstellung. Führen Sie streitige Positionen getrennt und bitten Sie um gezielte Antwort, damit Uneinigkeit über eine Rechnung den Überblick über die übrigen Zahlungen nicht behindert.
Für gewöhnliche Instandhaltung, Erhaltung und unaufschiebbare Handlungen kann Artikel 3:170 BW nötigenfalls eigenständiges Handeln ermöglichen. Eine neue Küche oder Erweiterung ist damit nicht automatisch erlaubt. Dieselbe Entscheidung aus Noord-Holland zeigt, dass unbefugte Umbaukosten nicht ohne Weiteres dem Nachlass aufgebürdet werden können. Melden Sie dringende Reparaturen sofort und begrenzen Sie sie auf das Nötige. Halten Sie für größere Pläne vorab Befugnis, Budget, Finanzierung und mögliche Vergütung fest.
6. Arbeiten Sie eine Auszahlung mit Finanzierung und Übertragung aus
Will der Bewohner die Immobilie übernehmen, besprechen Sie Bewertung und Umsetzung zusammen. Der Auseinandersetzungswert folgt nicht automatisch aus dem WOZ-Wert für die Erbschaftsteuer. Halten Sie Stichtag, Gutachter, Hypothekenabrechnung und mögliche Verrechnungen fest. Die Aussage, eine Bank werde wahrscheinlich finanzieren, ist noch keine vollzogene Auszahlung. Nennen Sie erforderliche Unterlagen, Klärungstermin und Folgen, wenn die Übernahme schließlich scheitert. Lassen Sie die Nutzungsregelung während der Umsetzung fortgelten.
Bei einem Registergut sind notarielle Auseinandersetzungsurkunde und Eintragung wichtig. Eine interne Vereinbarung, dass ein Erbe künftig sämtliche Hypothekenlasten trägt, entlässt andere Schuldner nicht automatisch gegenüber dem Kreditgeber. Besprechen Sie deshalb ausdrücklich eine mögliche Entlassung aus gesamtschuldnerischer Haftung und die Übertragungsbedingungen. Fiktives Beispiel: Eine Tochter kann ihre Familie auszahlen, aber die Bank entscheidet später. Eine vereinbarte Finanzierungsfrist und Verkaufsroute verhindern, dass die anderen ohne klaren Endpunkt warten.
7. Wählen Sie bei Stillstand ein gezieltes Verfahren
Bleibt eine endgültige Lösung aus, kann ein Teilhaber grundsätzlich Auseinandersetzung verlangen. Das Gericht kann nach Artikel 3:185 BW deren Art anordnen oder sie selbst festsetzen, etwa durch Zuweisung oder Verkauf. Dafür bestehen gesetzliche Beschränkungen und bedingte Aufschubmöglichkeiten. Ein Interesse am weiteren Wohnen verleiht also nicht automatisch ein dauerhaftes Veto gegen die Auseinandersetzung. Umgekehrt folgt eine Räumung nicht allein aus dem Brief eines verärgerten Miterben.
Lassen Sie bei Eile prüfen, welche Maßnahme nötig und wer handlungsbefugt ist, besonders bei Beteiligung eines Testamentsvollstreckers oder Nachlassabwicklers. Wechseln Sie nicht eigenmächtig Schlösser und entfernen Sie keine Sachen, um den anderen zum Verkauf zu zwingen. Bringen Sie Eigentumsunterlagen, Vereinbarungen, Zugangsnachrichten, Kostenübersichten und einen konkreten Vorschlag zum Berater mit. Ein Verfahren muss zum gewünschten Ergebnis passen: vorübergehende Nutzung regeln, Zahlung prüfen oder die Gemeinschaft endgültig beenden. So verschwinden verschiedene Probleme nicht in einem unklaren Antrag.
Häufige Fragen
Muss ein im Haus wohnendes Kind sofort nach dem Tod ausziehen?
Nicht automatisch. Prüfen Sie Eigentum, möglichen Mietvertrag, testamentarische Rechte und gegebenenfalls sechs Monate fortgesetzte Nutzung nach Artikel 4:28 BW. Dieser Schutz gilt nur bei erfüllten Voraussetzungen.
Kann ich immer die Hälfte der marktüblichen Miete verlangen?
Nein. Bestehen, Höhe und Beginn einer Nutzungsentschädigung bedürfen jeweils einer Prüfung. Tatsächlicher Ausschluss, Vereinbarungen und Treu und Glauben spielen mit; eine feste allgemeine Formel gibt es nicht.
Ist eine Auszahlung abgeschlossen, sobald wir über den Immobilienwert einig sind?
Nein. Auch Zahlung, Schulden, Finanzierung, mögliche Freigabe durch die Bank und notarielle Umsetzung sind zu regeln. Halten Sie fest, was bei gescheiterter Finanzierung oder Übertragung geschieht.
Quellen
Diese Quellen gehören zur Seite. Prüfen Sie im konkreten Fall die aktuellen Regeln und Ihre Unterlagen.
- Rechtbank Noord-Holland — ECLI:NL:RBNHO:2026:1723 Abgerufen: 2026-10-23
- Tweede Kamer — onderzoek Draagvlak voor de legitieme portie Abgerufen: 2026-10-23
- Hoge Raad — ECLI:NL:HR:2023:1722 Abgerufen: 2026-10-23
- Belastingdienst — Ik erf een koopwoning Abgerufen: 2026-10-23
- Burgerlijk Wetboek Boek 3 — gemeenschap Abgerufen: 2026-10-23
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