Ein Haus im Nachlass: übernehmen, verkaufen oder einen Streit lösen

1. Bestimmen Sie den zur Erbschaft gehörenden Hausanteil

Ein Haus auf den Namen des Verstorbenen gehört nicht zwingend vollständig zum teilbaren Vermögen. Miteigentum, ehelicher Güterstand und Partnervereinbarungen können den Umfang beeinflussen. Sammeln Sie Eigentumsurkunde, Hypothekenunterlagen, Ehe- oder Zusammenlebensvertrag und Testament. Lassen Sie den Notar Berechtigte und erforderliche Unterlagen bestimmen.

Ein unverheiratet zusammenlebender Partner ist nicht allein dadurch gesetzlicher Erbe. Testament oder Überlebensklausel können Rechte geben. Auch gesetzliche Teilung oder testamentarische Rechte können dazu führen, dass Kinder eine Geldforderung statt eines sofort teilbaren Hausanteils haben.

2. Prüfen Sie Hypothek, Versicherung und laufende Kosten

Melden Sie den Tod beim Kreditgeber und fragen Sie nach Unterlagen. Gehen Sie weder von automatischem Erlass noch unveränderter Darlehensübernahme durch einen Erben aus. Eine Risikolebensversicherung ist gesondert zu prüfen: Begünstigung und Bedingungen bestimmen den Zahlungsempfänger.

Erfassen Sie Zinsen, Energie, kommunale Abgaben, Instandhaltung und Versicherungen. Fragen Sie den Versicherer nach Schutz bei Leerstand oder geänderter Nutzung. Vereinbaren Sie vorläufig notwendige Zahlungen und deren Dokumentation. Ein privater Vorschuss bedeutet nicht automatisch endgültige Kostenverteilung.

3. Halten Sie Verwaltungs- und Verkaufsbefugnisse fest

Lesen Sie Ernennung und Befugnisse von Vollstrecker, Abwickler oder Bevollmächtigtem. Nicht jeder Vollstrecker darf in jedem Nachlass nach Belieben verkaufen. Schuldenzahlung, Testament und Abwicklungsregeln können entscheidend sein.

Ohne befugten Vertreter müssen die betroffenen Erben ihre Entscheidungen organisieren. Geben Sie einem Makler keinen unklaren Auftrag und unterschreiben Sie bei zweifelhafter Befugnis keinen Kaufvertrag. Eine Erbbescheinigung kann gegenüber Bank oder anderen Beteiligten die Vertretung des Nachlasses nachweisen helfen.

Artikel 4:147 Absatz 2 BW enthält auch ohne entsprechende Testamentsklausel einen Ausgangspunkt: Der Vollstrecker berät möglichst mit den Erben, welche Güter wie verkauft werden. Bei Widerspruch gegen einen geplanten Verkauf muss er dem Erben Gelegenheit geben, den Kantonrichter anzurufen. Der Erblasser kann davon abweichen. Beratung ist kein allgemeines Vetorecht; eine gesonderte testamentarische Zustimmungspflicht und mögliche ersetzende Gerichtsermächtigung sind getrennt zu prüfen.

4. Ein Erbe möchte das Haus übernehmen

Arbeiten Sie mit unabhängiger Bewertung und vereinbaren Sie Stichtag und Annahmen. Der WOZ-Steuerwert ist nicht automatisch der unter Erben anzuwendende Auszahlungspreis. Berücksichtigen Sie Hypothek und andere Nachlassposten; die abschließende Verrechnung folgt aus der gesamten Akte.

Lassen Sie den Übernehmer rechtzeitig Finanzierung prüfen. Zuteilung an eine Person und Entlassung anderer aus Darlehenshaftung sind verschiedene Schritte. Eine notarielle Teilungsurkunde regelt die Immobilienübertragung. Halten Sie Folgen fehlender Finanzierung fest, damit eine vorläufige Einigung keine monatelange Blockade schafft.

5. Verkauf, Bewohnen und Vermieten brauchen eigene Absprachen

Bei Verkauf sind Angebotspreis, Makler, Besichtigungen, Unterhalt und Erlösverwendung zu regeln. Der Erlös kann noch für Schulden oder andere Pflichten nötig sein. Verteilen Sie ihn daher nicht automatisch nach Auszahlung durch den Notar.

Bleibt ein Erbe vorläufig wohnen, regeln Sie Nutzung, Kosten, Zugang und Endtermin. Eine mögliche Nutzungsentschädigung hängt von den Umständen ab. Auch vorläufige Vermietung ist keine einfache Zwischenlösung: Prüfen Sie Befugnis, Hypothekenbedingungen, Versicherung und Mietrechtsfolgen vor Einzug.

6. Fiktives Beispiel: Übernahme ohne Finanzierung

Drei volljährige Kinder erben nach dem maßgeblichen Testament gemeinsam ein Haus. Noor möchte übernehmen, hat aber nur mündlich erklärt, die Bank werde wohl zustimmen. Ihr Bruder möchte sofort verkaufen. Zunächst lassen sie Wert und Resthypothek feststellen und vereinbaren einen konkreten Finanzierungszeitraum.

Die Absprache regelt Kosten in diesem Zeitraum und Verkaufsschritte bei gescheiterter Finanzierung. Das Beispiel zeigt einen möglichen Weg, keinen Anspruch auf Aufschub oder Übernahme. Bei gesetzlicher Teilung oder anderem Testament kann die Ausgangslage anders sein.

7. Wann hilft ein Erbrechtsanwalt?

Ein Anwalt kann fehlende Informationen, befugte Verkaufsvorbereitung oder unrechtmäßigen Ausschluss eines Erben prüfen. Dauerhafter Teilungsstreit kann ein Zivilverfahren erfordern. Für das von Rechtspraak beschriebene ausführliche Teilungsverfahren besteht Anwaltszwang.

Benennen Sie den Streit konkret: Wollen Sie Einsicht, Nutzungsregelung, Mitwirkung beim Verkauf oder gerichtliche Teilung? Besprechen Sie bei Eile mögliche Maßnahmen, Kosten und Belege. Das Gericht gibt nicht automatisch jedem das gewünschte Haus oder den gewünschten Verkaufspreis.

8. Checkliste für Ihr erstes Gespräch

Bringen Sie Testament, vorhandene Erbbescheinigung, Eigentums- und Hypothekenurkunden, aktuelle Salden, Versicherungsangaben und Wohnkostenübersicht mit. Ergänzen Sie Gutachten, Maklervorschläge und Korrespondenz.

Notieren Sie Nutzer, bestehende Absprachen und blockierte Entscheidung. Trennen Sie Tatsachen und Vermutungen. Datierte Kostenübersicht und konkreter Verkaufs- oder Übernahmevorschlag machen Gespräche überprüfbarer und helfen bei der Wahl des nötigen Folgeschritts.